Вопросы и ответы о недвижимости в Испании

Почему стоит обратиться к нам?

Надежность и безопасность

Опыт и профессионализм наших менеджеров подтверждается успешными сделками и довольными Клиентами. Мы убережем Вас от ненужной покупки, расскажем о преимуществах объекта, предупредим о недостатках и сохраним конфиденциальность.

Мощная база

Широкий выбор актуальных предложений по всему побережью Испании. База объектов  обновляется и пополняется регулярно, что позволит Вам оперативно отслеживать новые объекты и вовремя выбрать идеальное жилье.

Индивидуальный подход

При формировании предложения мы ориентируемся на ваши пожелания и  потребности.  Мы не просто предлагаем услуги на рынке недвижимости, а помогаем Вам встретиться с мечтой и достичь поставленных целей.

Универсальность

Консультация и сопровождение на всех этапах: от рекомендаций по выбору недвижимости до заключения сделки

Специальные условия получения кредита

Прочные партнерские отношения с крупными банками позволяют нам создать благоприятные эксклюзивные условия для наших Клиентов при получении кредита на покупку жилья. Мы облегчим для Вас процесс получения кредита.

Почему покупать недвижимость в Испании выгодно именно сейчас?

• Удачное время для инвестиций в недвижимость

Сегодня цены на недвижимость в Испании самые низкие за последние годы. Цена некоторых объектов недвижимости снижена на 50%. Это в первую очередь выгодно инвесторам, которые рассматривают покупку недвижимости в Испании, как выгодное вложение средств. А временное понижение цен, такое как сейчас, позволяет извлекать выгоду из инвестиций в испанскую недвижимость. К тому же, недвижимость в Испании легко сдается в аренду. А это может стать хорошим дополнительным источником Вашего дохода.

• Падение процентной ставки по кредиту

В Испании иностранцы могут без проблем и лишней бумажной волокиты получить ипотечный кредит.
Теперь при процентной ставке всего 4-5% и сроке кредитования до 25 лет, испанские банки предоставляют ипотечный кредит на сумму до 60% от стоимости недвижимости (в некоторых случаях банки готовы профинансировать покупку находящейся на их балансе недвижимости на величину до 80% от стоимости). Безусловно, предусмотрен и вариант досрочного погашения.

• Получение Шенгенской визы

Иностранный владелец испанской недвижимости имеет право получить для себя и всех членов своей семьи (супруга и несовершеннолетних детей) годовые шенгенские мультивизы. Виза дает возможность осуществлять перемещение по странам шенгенского соглашения, и находиться на территории Испании 180 дней в году (не более 90 дней подряд).
По шенгенской мультивизе, выданной посольством Испании, Вы можете пересекать границу любой страны Шенгенской зоны. Но при этом в течение года в Вашем паспорте должен появиться хотя бы один испанский пограничный штамп о въезде в страну.

• Отличное место для отдыха!

Покупка недвижимости – отличная возможность ежегодно отдыхать в Испании на берегу Средиземного моря в собственной квартире или вилле! Вы можете приезжать в Испанию на отдых в любое время – ведь теперь Вам есть, где остановиться и у вас есть шенгенская мультивиза!
Предпочитаете отдыхать летом? К Вашим услугам множество роскошных песчаных и галечных пляжей. Любите зимний отдых? Вас ждут известные горнолыжные курорты — например, Сьерра Невада. Гурманы по достоинству оценят испанскую кухню — в каждом регионе особенную, и одни из лучших в мире вин — красные сухие, мускатные и херес.

• Лояльное отношение к иностранцам

Хотим заметить, что испанцы — очень дружелюбная, гостеприимная нация. Они доброжелательны по отношению к украинцам и выходцам из других стран.

Каковы условия получения ВНЖ при покупке недвижимости в Испании?

Если стоимость недвижимости в Испании будет дороже 500 тысяч евро, то Вы и Ваша семья: супруга и дети, в том числе совершеннолетние, финансово зависимые от Вас и не имеющие своей семьи, имеют право запросить вид на жительство в Испании, как инвесторы. ВНЖ для инвесторов выдается на 2 года и дает право на постоянное проживание в Испании без каких либо ограничений.

Второй вариант — запросить ВНЖ без права трудовой деятельности. Нужно иметь стабильный доход в Украине (аренда, бизнес, приносящий дивиденды, сбережения и т.п.), а так же счет в испанском банке. В этом случае необходимо проживать в Испании не менее 183 дней в год.

Если же у Вас не будет ВНЖ в Испании, то, несмотря на наличие недвижимости, Вы сможете находиться в Испании не более 90 дней в каждом полугодии, оформив себе визу типа С для владельцев недвижимости. Как правило она выдается сроком до 5 лет.

Как обезопасить себя перед покупкой недвижимости в Испании?

В испанской правовой системе существует ряд документов, подтверждающих законный статус недвижимого имущества. Убедитесь в том, что у вас есть все эти документы прежде, чем вы приступите к приобретению недвижимости. К указанным документам относятся:

  • — Разрешение на строительство и заключение компетентного специалиста, подтверждающее, что здание соответствует выданной мэрией лицензии и утвержденному мэрией проекту.
  • — Акт передачи здания в эксплуатацию, справка, подтверждающая пригодность здания для проживания, и прочие административные разрешения, которые указывают на то, что здание признано пригодным для проживания, с юридической точки зрения.
  • — Документы о предоставлении услуг, подписанные основными коммунальными службами (электроснабжение, водоснабжение, газ и телефон).
  • — Запись о внесении объекта недвижимости в Реестр недвижимого имущества (новостройки) и требуемая законом страховка от скрытых дефектов строительства.
  • — Свидетельство о регистрации собственности, удостоверяющее юридический статус здания.
  • — Устав объединения собственников (или запись в Реестре недвижимого имущества касательно прав собственности в отношении новостройки с кооперативным режимом собственности).
Что такое «Банковская недвижимость»?

Одно из самых привлекательных направлений на рынке жилья в Испании – банковская недвижимость.

Когда заемщики банка, как частные лица, так и строительные компании,  в силу различных причин не могут выполнить свои обязательства по договору, залоговый объект недвижимости переходит в собственность банка. Таким образом, с 2009 года многие банки в Испании стали располагать широкой базой жилья, начиная от небольших апартаментов и заканчивая виллами люкс-класса.

Какие преимущества  этого сектора испанской недвижимости?

Один из основных мотивов покупки – стоимость объектов, которая иногда  на 30-40% ниже рыночной.  Банк заинтересован в том, чтобы избавиться от такого рода активов. Во-вторых, надежность сделки. Риски быть обманутыми минимальны – вы покупаете жилье из первых рук. В-третьих, привлекательные условия кредитования иностранцев.  Банк предоставляет возможность оформить ипотеку до 70% сроком до 30 лет. А если добавить к этим преимуществам  широкую географию объектов и на вторичном рынке, и в новостройках, а также возможность торга, то становится понятным, почему покупка залоговой недвижимости в Испании столь популярна.

В чем секрет популярности испанской недвижимости?

Мягкий климат, чистые пляжи, теплое море, живописные пейзажи, культурное наследие, средиземноморская кухня – эти и многие другие причины ежегодно привлекали в Испанию миллионы туристов. Приехав однажды, многие решают приобрести здесь собственную недвижимость, чтобы возвращаться в эту страну снова и снова.

За последние три года в Испании наблюдается самый большой спрос на жилье. Рентабельность покупки испанской недвижимости неуклонно растет. Жители Европы и других государств охотно приобретают апартаменты в Испании как для сдачи в аренду, так и для постоянного проживания.

В стране созданы благоприятные условия для ипотеки, ставка  EURIBOR снижается уже более года, разнообразие вариантов позволяет выбрать жилой объект на любой вкус и бюджет, а учитывая, что испанцы – нация дружелюбная и хорошо относится к иностранцам,  становится понятен секрет популярности недвижимости в Испании.

Как приобрести себе недвижимость в Испании?

За последние десять лет испанские власти сделали всё возможное, чтобы упростить для иностранцев процедуру покупки коммерческой и жилой недвижимости. Можно даже сказать, что рынок недвижимости Испании превратился в своеобразный «магазин на диване». Любой желающий может обратиться в одну из международных риэлтерских компаний и, не выезжая из страны, приобрести себе апартаменты в Испании

По статистике только 20% людей, обратившихся в риэлтерскую компанию с целью покупки недвижимости в Испании, реально сознают, что и где именно они желают приобрести. Выбор побережья и типа недвижимости — вот первичная задача любого покупателя, ведь разные районы Испании имеют не только свои климатические и природные, но также и ценовые особенности.

Если, например, на Коста Браве, в силу некоторых исторических особенностей, стоимость земли и себестоимость строительства квартиры или дома достаточно высоки, то, двигаясь на юг Испании, можно рассчитывать на более демократичный по цене вариант жилья.

После выбора региона предстоит определиться с типом и видом недвижимости. Всегда стоит помнить, что за одну и ту же цену можно приобрести как шикарную квартиру в оживлённом центре города, так и небольшой, но уютный домик в одной из урбанизаций, окружающих любой прибрежный город Испании. Очень просто запутаться в бесчисленном множестве классификаций объектов недвижимости, которые предлагают различные риэлтерские компании. Чтобы этого не произошло, необходимо чётко представлять те критерии, согласно которым объект принадлежит к тому или иному типу.

Студия (20 — 40 м2)

Небольшая однокомнатная квартира, в которой единственная комната совмещена с кухней.

Квартира (50 — 120 м2)

Классический жилой вариант в черте города или в пригородных урбанизациях. Продаются в многоквартирных комплексах или отдельных высотных зданиях.

Бунгало (60 — 140 м2)

Отдельный дом, в котором проживают несколько семей. У каждой семьи есть собственный выход, терраса или солярий. В основном бунгало можно встретить в нескольких километрах от центра города, рядом с известными курортными или коммерческими зонами.

Таунхаус (80 — 150 м2)

Собственный дом в черте города или в пригородной урбанизации с одной или двумя общими стенами с соседним домом.

Дом (90 — 170 м2)

Вне города, а иногда и в городской черте, можно приобрести отдельный дом с небольшим участком земли, вполне достаточным как для маленького бассейна, так и для зоны барбекю.

Вилла (100 — 300 м2)

Основное отличие виллы от дома — это большая площадь участка земли и самого дома.

Просмотр объекта

Купить дом в Испании можно и не выезжая из страны, но на практике очень немногие совершают такого рода сделку без выезда в Испанию, по фотографии. Именно поэтому следующим шагом на пути к покупке дома своей мечты будет деловая поездка в Испанию на просмотр объектов недвижимости. Так как непосредственно к моменту поездки покупатель уже определился с регионом и типом недвижимости, сотрудникам риэлтерской компании остаётся только ездить с ним по выбранному району и предлагать различные варианты.

Практика показывает, что на просмотр объектов тратится от двух до четырёх дней, после которых покупатель обязательно находит объект, полностью удовлетворяющий его требованиям и пожеланиям. Для того чтобы выбранный объект не был отдан в другие руки, между покупателем и продавцом заключается договор резервирования, согласно которому претендент на покупку дома вносит необходимый залог (обычно не более 5% от стоимости недвижимости), а продавец обязуется снять дом с продажи и начать подготовку процедуры покупки.

Договор купли-продажи

В течение двух недель после резервирования объекта подписывается договор купли-продажи (Compra-Venta), в котором устанавливается график платежей, полностью описывается покупаемая недвижимость, утверждаются права и обязанности сторон и оговариваются дополнительные условия покупки. На первичном рынке недвижимости график платежей, указанный в договоре купли-продажи, может разниться в зависимости от сроков строительства объекта и от индивидуальных особенностей каждого застройщика.

Обычно до окончания строительства и сдачи его в эксплуатацию необходимо внести 50% стоимости контракта. Эти 50% разбиваются на несколько платежей, вносимых поквартально или помесячно. На вторичном рынке договор купли-продажи предусматривает внесение всей суммы контракта в течение одного — двух месяцев после заключения договора купли-продажи.

Ипотечное кредитование в Испании

На данном этапе покупатель может воспользоваться услугами ипотечного кредитования. Испанские банки предоставляют ипотечные кредиты и резидентам, и иностранцам на одинаковых основаниях и условиях. Комиссионные банка за предоставления кредита составляют около 1,3% от суммы кредита. Любой иностранец может получить кредит под залог покупаемой недвижимости в размере 50% (возможно больше) от стоимости оценённой недвижимости сроком до 30 лет.

Оценка недвижимости осуществляется в независимой оценочной компании (tosesoria) и стоит около 350 Евро. Процентная ставка по кредиту по состоянию на июнь 2009 года колеблется в пределах 4% — 4,5% годовых. Так как гарантией кредита является покупаемая недвижимость, банк требует минимум документов от претендента.

Вас попросят предъявить справку с места работы с указанием занимаемой должности и получаемого дохода и свидетельство о собственности недвижимости на территории страны проживания. Основным же критерием для банка при принятии решения о предоставлении ипотеки будет исполнение покупателем своих обязательств по контракту купли-продажи — своевременная оплата своей части стоимости.

Уплата налога в Испании

Согласно установленным в Испании законам, помимо основной стоимости покупки, указанной в контракте, иностранцы должны заплатить в казну 7% НДС. Для выплаты этого налога покупатель должен получить идентификационный номер иностранца (NIE) в местной полиции. Мотивом для получения NIE является покупка недвижимости в виде договора купли-продажи. Если возможность выехать в Испанию для получения NIE у покупателя отсутствует, он может запросить его в испанском консульстве на территории страны проживания. Это достаточно простая, но в то же время долгая процедура — она может занять до полутора месяцев.

Подписание купчей

После оплаты всей стоимости контракта и окончании строительства на первичном рынке, наступает момент подписания купчей-эскритуры (Escritura Publica de Compraventa). Эскритура является основным документом, удостоверяющим переход прав собственности от продавца покупателю.

При взятии ипотечного кредита, совладельцем недвижимости выступает банк, который также обязан подписать эскритуру. Эскритура подписывается в присутствии нотариуса, имеющего государственную аккредитацию. Именно он и несёт всю полноту ответственности по заключаемой сделке. Он обязан следить за чистотой сделки и заранее проверить покупаемую недвижимость.

Стоимость подобной нотариальной услуги составляет порядка 0,5% от стоимости покупаемой недвижимости. В эскритуру покупатель может внести членов своей семьи или друзей и знакомых, которые автоматически становятся совладельцами недвижимости. То есть для последующих сделок с купленной недвижимостью необходимо согласие всех внесённых в эскритуру людей.

Регистрация недвижимости в государственном регистре

Обычно сразу после подписания эскритуры покупатель получает ключи от квартиры и может заселяться. Единственное, что остаётся — это зарегистрировать недвижимость в государственном регистре собственности Испании. Эту процедуру в большинстве случаев выполняет нотариус в течение 3 месяцев после подписания эскритуры за 0,5% от стоимости недвижимости. После регистрации покупатель может в любой момент заказать выписку из государственного регистра собственности (nota simple). Имея на руках эскритуру и выписку из регистра, владелец недвижимости может подавать документы на получение шенгенской мульти-визы в испанском консульстве.

Перспективы для инвестиций в Испании

Как уж было отмечено выше, все этапы покупки недвижимости можно пройти, не выезжая из страны проживания. Это осуществляется путём передачи полномочий сотрудникам испанской риэлтерской компании у нотариуса, работающего в консульстве Испании. Благодаря упрощённой системе делопроизводства, открытости испанского рынка недвижимости и демократичности ипотечного кредитования, Испания на данный момент является наиболее перспективной страной как для инвестиций в сектор недвижимого имущества, так и для приобретения дома для вашей семьи на берегу Средиземного моря.

Страница 1 из 11